ЕСЛИ ВАШУ КВАРТИРУ ЗАЛИЛИ – что делать, чтобы получить компенсацию причиненного ущерба?

Для получения конечного результата – а именно, выплаты со стороны виновника залива в размере необходимом для приведения квартиры в состояние до залива (восстановительный ремонт) – вам предстоит совершить ряд необходимых действий.

Если такие действия совершаются вами уверенно и настойчиво, то, часто, виновная сторона урегулирует с вами вопросы компенсации в досудебном порядке, т.к. при судебном рассмотрении сумма выплат для виновной стороны только увеличится за счет дополнительных издержек.

Какие же действия вам необходимо предпринять.

Первое – это зафиксировать сам факт залива. Непосредственно во время залива вы звонили в диспетчерскую и вызывали сантехника для устранения причины залива, теперь вам надо вызвать техника-смотрителя, чтобы он составил акт о заливе. В акте должно быть указано: когда произошел залив, откуда произошел залив, по какой причине и кто виновник. Также в акте фиксируются все видимые повреждения вашей квартиры.

Второе – определить виновника залива. Этот пункт особо выделим, если неочевидна вина соседей сверху или виновником является эксплуатирующая организация вашего дома.

Как правило, эксплуатирующая организация постарается переложить вину на жильцов вышерасположенной квартиры или на подрядчиков. На разговоры о подрядчиках не реагируйте, т.к. в любом случае отвечает эксплуатирующая организация, а как они потом решат с подрядчиками - это не ваша проблема. Вина жильцов или эксплуатирующей организации определяется как местом протечки, так и возможным гидроударом в системе водоснабжения (отопления). Подтверждение факта гидроудара требует проведения технической экспертизы, которую будут заказывать назначенные виноватыми ваши соседи сверху. Вам же в этом случае, следует рассматривать в качестве ответчиков соседей сверху (как будет указано в акте о заливе), а эксплуатирующую организацию указать третьей стороной.

Третье – определить цену иска. Эта услуга платная, а соответственно есть варианты. Часто вам предложат составить смету ремонта. Это самый дешевый вариант. Смета может быть принята судом в обоснование суммы иска, но легко может быть оспорена. Во-первых, компенсации подлежит ущерб, причиненный вам, а не стоимость ремонта, которую определила ремонтно-строительная организация. Во-вторых, в соответствии с законом оценку ущерба проводят оценочные компании, а не строительные. Если смету оспорят, и будет назначена независимая оценка, то затраты на смету – зря потраченные деньги. Стоимость услуг оценочных компаний имеет существенный разброс. Как правило, средний ценовой диапазон характерен для опытных, много лет специализирующихся на данном виде оценки компаний.

Оценка размера ущерба должна быть адекватна затратам на необходимый восстановительный ремонт. Заниженная оценка является обычно следствием неопытности оценщика, когда неправильно определяется необходимый перечень и объем основных работ, а также сопутствующих. Часто встречается и завышенная оценка. Ее оспаривают, назначается повторная оценка другой оценочной компанией. В результате потраченное время и деньги. Если же оценка сделана правильно, то стоимость услуг по оценке виновная сторона вам обязана будет компенсировать помимо ущерба.

Итак, если вы правильно выполнили досудебные действия, то отклонить иск или изменить сумму будет крайне затруднительно, и вы получите компенсацию ущерба. Этому помешать может только то, что виновником залива является сосед, не имеющий вообще никакого дохода и имущества, которое можно описать и продать. Если жизнь «наградила» вас таким соседом, то советуем застраховать свою квартиру – какую-то компенсацию получите через страховую компанию.

Практика показывает, что выплаты страховых компаний меньше, чем размер ущерба, определяемый независимыми оценочными компаниями. Преимущество страховой выплаты в более коротких сроках. Воспользовавшись страховой выплатой, вы можете также сделать независимую оценку и получить разницу с виновника через суд.

Описав основополагающие моменты, мы не останавливаемся на различных вариантах, влияющих на судебное разрешение процесса. Например, виновник залива является нанимателем квартиры или она у него в собственности, следует ли привлекать адвоката для консультации или для ведения дела в суде, какие документы подаются в суд, когда можно начинать ремонт в квартире, если вы виновник залива – то как вам отстаивать свою позицию, что делать если вам предъявляют явно завышенные требования и т.д.

По каждому конкретному случаю имеет смысл позвонить и проконсультироваться.

В любом случае советуем действовать. Это дает гарантию возмещения ущерба и дисциплинирует виновника залива. Если же вы полагаетесь на обещания виновника выплатить вам какую-то сумму или отремонтировать вашу квартиру, и при этом сами никаких действий не предпринимаете, то бывает, что обещания забываются.

Часто задаваемые вопросы:

- кто ответственен при прорыве шланга гибкой подводки, трубы и т.д.?

Согласно правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме эксплуатирующая организация отвечает за разводку горячего и холодного водоснабжения до первого крана, вентиля от стояка. Ответственность в случае прорыва шланга гибкой подводки может быть отнесена к эксплуатирующей организации только в том случае, если будет доказано, что причиной было внешнее воздействие, например, гидроудар. При этом, само изделие было технически исправно, а установка его была произведена специалистом с соблюдением необходимых требований.

- какие документы принимает суд для рассмотрения дела?

Суд исходит из того, что каждая из сторон должна доказывать и аргументировать свою позицию. Поэтому, если у Вас имеется смета на проведение ремонтных работ, или Вы недавно провели ремонт и у Вас сохранились чеки на материалы и договор на выполненные работы, то такие документы суд примет к рассмотрению. Однако, в соответствии с законом об оценочной деятельности проведение оценки должен выполнять оценщик, удовлетворяющий определенным в законе требованиям. Как правило, уже на стадии подачи искового заявления в суд – суды предупреждают о необходимости предоставить отчет по оценке.

- что подлежит оценке – стоимость ремонта или нанесенный ущерб?

Согласно гражданскому кодексу должны быть возмещены те расходы, которые пострадавшая сторона будет вынуждена произвести для восстановления утраченного права. В связи с этим, оценивается стоимость восстановительного ремонта. Восстановительного – означает при использовании той же технологии и таких же материалов.

Часто под ущербом понимается стоимость восстановительного ремонта с учетом корректировки стоимости материалов на износ в зависимости от того, насколько давно делался ремонт. Подразумевается, что ущерб для квартиры с новым ремонтом больше, чем для квартиры, в которой ремонт делался давно.

- начисляется ли износ на материалы?

Отметим несколько моментов. С одной стороны, материалы для проведения ремонта невозможно приобрести с «износом», и износ начислять не надо.

С другой стороны, например при пожаре частного дома, стоимость восстановительных работ может оказаться больше стоимости недвижимого имущества, если износ не учитывать. Если дом был застрахован, и оценка делается для получения страхового возмещения, то необходимо учитывать, что в законе о страховании оговаривается, что страховая сумма не может превышать действительную стоимость (страховую стоимость) имущества, а страховое возмещение не может превышать страховую стоимость. Таким образом, учитывать износ придется.

В оценочной практике при оценке объектов недвижимости в затратном подходе обязательно учитывается износ конструктивных элементов.

Нормативной базы однозначно определяющей начислять износ для восстановительных работ или нет - в настоящее время не существует. В каждом конкретном случае этот вопрос окончательно можно решить только в суде.

Для имущества – мебель, личные вещи, электробытовая техника и т.д. существует рынок поддержанных предметов. Если стоимость их ремонта больше стоимости самого изделия, то возмещению подлежит стоимость изделия с учетом его состояния. Если для определения стоимости берется цена нового изделия, то необходимо начислить износ.

- по каким расценкам – государственным или рыночным делаются расчеты?

Так называемые «государственные» расценки приводятся в справочниках ФЕР, ТЕР, МТСН и др. Данные расценки по сути являются рыночными, т.к. подрядчиками работ являются коммерческие ремонтно-строительные организации. Однако эти расценки предполагают выполнение работ в достаточно большом объеме, с созданием вспомогательных площадок для строительных материалов, закупку материалов по оптовым ценам, и более эффективное использование механизмов, чем при проведении ремонта в отдельно взятой квартире.

В рамках ремонта отдельной квартиры такие расценки заказчику недоступны.

Компании, занимающиеся ремонтом квартир, имеют свои прайс-листы на выполняемые виды работ, а закупка материалов осуществляется в магазинах или торговых компаниях по розничным ценам.

Таким образом, какие расценки будут использоваться при расчетах в первую очередь определяется объемом работ.